11月1日下午,市场形势及企业研究成果分享会如期举行,此次分享会以“楼市利好政策不断落地,银十市场是否符合预期?”为主题,会上来自的专家们对1-10月房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。此外,北京、上海、广州、深圳、杭州5座城市的专家还对近期各自所在的城市楼市情况进行了分享和解读。
一、近期房地产政策 1.中央层面:大城市推动规划建设保障性住房,城中村改造明确三类推进方式,中央金融工作会议强调促进金融与房地产良性循环。其中中央金融工作会议提到要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。
2.地方:10月政策频次下降,杭州收窄限购范围,上海优化金山区三个重点区域人才购房政策,上海、北京优化住房公积金贷款套数认定标准,成都执行公积金“认房不认贷”,同时成都、济南、合肥等地取消地价上限。
二、近期房地产市场现状及趋势展望 1.房价:受优质改善项目入市带动,10月百城新房价格环比上涨0.07%,涨幅略有扩大;二手房挂牌量增加,价格连续下跌18个月。
2.销售:据统计,2023年10月,重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约5%,在低基数下,同比降幅收窄至约12%,部分重点城市政策效果持续性显不足,市场活跃度较9月回落。各线来看,10月,一线城市在低基数下同比增长,二线、三四线代表城市同比均下降。周度来看,10月第四周(10.23-10.29),重点城市新房、二手房市场表现平淡,新房销售面积环比小幅增长,但同比降幅仍较大,二手房在低基数下成交同比增长。
3.供应:1-10月供给端表现弱于需求端,10月房企推售放缓,供应量处在近几年同期低位,重点50城新批上市面积环比下降超50%,同比降幅超40%。整体来看,在居民的就业状况及预期尚未完全恢复、购房者观望情绪较重、“认房不认贷”换房需求缓慢等因素影响下,目前核心城市市场保持一定活跃度,但政策效果持续性显不足。
4.政策及市场走势:政策趋势:以稳房价、促需求 ,稳主体、防风险为目标,继续降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费仍将是核心城市支持刚性和改善性住房需求的重要举措;另外,为更好地满足改善性住房需求,预计限价政策将得到优化,促进高品质住房价格回归市场。市场趋势:在当前市场环境下,除个别城市政策进一步显效外,多数城市市场仍有调整压力。若一线城市政策进一步优化,一线城市市场有望逐渐企稳恢复。叠加低基数下,预计四季度降幅逐步收窄,2023年全国商品房销售面积或在12亿平米左右。
企业研究主管陶淑茹:2023年1-10月房企销售额同比下降13.1%,降幅相比上月扩大2.8个百分点
一·、 房企销售情况 业绩表现:TOP100房企销售总额为52977.0亿元,同比下降13.1%,降幅相比上月扩大2.8个百分点。其中TOP100房企10月单月销售额同比下降33.5%,环比下降7.5%,TOP50房企10月单月销售额同比下降27.3%,环比下降6.2%。各阵营房企销售额均有所下降。其中,TOP10房企销售额均值较上年下降8.7%;TOP11-30房企销售额均值较上年下降12.3%;TOP31-50房企销售额均值较上年下降17.1%;TOP51-100房企销售额均值同比下降21.4%。
竞争格局:销售额超千亿房企14家,较去年同期减少2家,百亿房企100家,较去年同期持平。具体来看,千亿以上阵营14家,较去年同期减少2家。第二阵营(500-1000亿)企业12家,较去年同期减少7家。第三阵营(300-500亿)企业19家,较去年同期减少4家。第四阵营(100-300亿)企业为55家,较去年同期增加13家。
三季报业绩:流动性分化显著,短期偿债压力略有缓解。截至10月31日,已有85家沪深上市房地产公司发布三季度财报。其中,现金及现金等价物余额均值同比下降6.8%,短期有息债务同比下降13.1%,现金短债比踩线企业较上年同期持平,短期流动性压力略有缓解;总有息债务同比下降2.1%,长期债务负担仍较重。分不同类型企业来看,央企、地方国企现金及现金等价物余额均值同比增长8.8%、7.1%,短期有息债务均值同比下降4.1%、8.1%,短期偿债能力有所提升;民营企业、混合所有制企业现金及现金等价物均值同比下降33.3%、24.5%,短期有息债务均值同比下降20.5%、16.2%,短期流动性改善不明显。
二、房企拿地情况 拿地规模:2023年1-10月,TOP100企业拿地总额同比下降10%,降幅较上月收窄7.9个百分点。2023年10月,受热点城市高总价地块和上月低基数影响,50家代表房企拿地总额环比增长59.6%。
拿地区域及城市:二线城市拿地占比超六成,长三角热度持续。从布局城市等级来看,50家代表房企2023年1-10月在二线城市的投资面积占比最高,为62.8%,一、二线城市占比合计近九成。从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比达到40.5%。
土地市场研究负责人张凯:2023年10月土地市场总结与近期市场变化解析
一、300城1-10月涉宅用地市场情况 2023年1-10月推出规划建面同比降31%,成交规划建面同比降34%,推出楼面均价同比涨4.4%,成交楼面均价同比涨14.4%,土地出让金同比降25%。2022年全年土地出让金收入约6.7万亿,以此预估,2023年全年土地出让金收入或不足5万亿。
一线、二线、三四线城市热度分化明显,房企投资继续向核心优势城市聚集。一线城市土地出让金收入降幅最低,为-22.01%。受成交总量拖累,三四线城市土地出让金收入降幅超30%。各城市群推出规划建面、成交规划建面均同比降低,成交楼面均价同比正增长,长江中游城市群涨幅最低。
二、22城市本级涉宅用地成交 房企拿地信心持续走低:熔断地块占比环比下降,溢价地块占比环比基本持平,10月广义流拍率(含延期、撤牌)环比升至9%。
拿地企业结构方面,受到各地监管影响(如陕西省国资委发文,严禁下属企业举债购地托市),地方国资拿地金额占比有明显下降,22城均值仅5%。央国企拿地金额占比接近80%。具体来看,南京、武汉、青岛、郑州、无锡等城市地方国资拿地金额占比偏高,杭州、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域。
三、土拍新政及影响分析 近日自然资源部发文建议取消地价上限,同时取消远郊区容积率1.0限制。成都、济南、合肥、厦门、青岛、南京、苏州等新挂地块已实行,济南已完成首拍。该政策之于地方政府:增收入、降风险、城市板块分化加剧;之于房企:降利润、凭本事;之于购房群体:促改善、稳房价、稳预期。济南新政后首拍,出现溢价率53%的地块,相较于21天前周边底价成交的地块,成交楼面价上浮66%,政策效果显著。